街の探索がてら、あちこちの物件を見て回りました。
大塚〜新橋〜東日本橋〜水天宮〜人形町〜赤羽〜十条
いや〜疲れました・・・・・
駅から近くても街によってまったく違います。
大塚・・・地図で見ていたよりもすぐに急な坂道があり
良さそうと思っていったら・・・全くダメ〜！
新橋：これはやはりすごい街です。
家賃も高いし、ちょっと裏に入るとこれまた厳しいだろな〜
でも、まずまずの場所を見つけました。内見後交渉に入りま〜す。
東日本橋・・・何かすご〜くさみし感じの街です。
なんで、人がいないんだろうな〜？人が歩いていない。
ビルがたくさんあるのに？？？
こんなにビルがあるのに、食事する店もなく、もちろん居酒屋もない。
何だろう？この街は？そんなこと言ったら、住んでいる人に怒られますが
しかし、人影がない。お店も、個人店が少しある程度で
飲食店は立ち食いそばの小諸そば！（実は昔からのファンです）
（いつか、蕎麦屋のチェーン店も作りたい！）
食事性の高いお店か、弁当屋さん何かだったらいい感じの場所かな〜
水天宮、人形町・・・お隣で歩いても行けてしまいました。
こんなに近いとは思わなかった〜
すごくいい街です。働く人も、住んでいる人もたくさんいて
店もたくさんあります。昔からのお店と、新しいお店が混在。
競争が激しそうですが、それだけ、人が集まる場所なんだろな〜
そして、赤羽。いや〜もうくたくたです。
暑いのなんのって・・・残暑厳しい〜ふらふらになりながら
マックで冷たい100円シェイク！糖分の補給と涼みに！
しばしの休憩。 ここで、内見の申込など電話で打ち合わせ。
そして、地下鉄に乗り、上野から赤羽へ！赤羽の街。
まだ、16時半ですがもういっぱいで地元の人でにぎわうお店が！
そんなお店を覗きながら、物件の周りを探索。
ここの街も面白いんですよね〜！古いお店と新しいお店がほんと混在。
トロ箱さん、扇屋さん、紅とんさん、そして地元うなぎ居酒屋の名店。
新しいお店もいい感じでたくさんできていました。
すごい人がいるんだな〜やっぱり東京はすごい！
そんな一日で最後に十条店に立ち寄り、
駅のホームから30分ほど見ていました。
外から見ますと一番店の状況がよくわかります。
問題点や良いところみんな見えてきます。
良い感じで賑わっていましたが、まだまだ、
頑張らねばいけないところが多々見つかりました。
これから、少しづつ店力をつけることでまだまだ、この店は
良くなります。期待しています。
by tsukumo
大塚〜新橋〜東日本橋〜水天宮〜人形町〜赤羽〜十条
いや〜疲れました・・・・・
駅から近くても街によってまったく違います。
大塚・・・地図で見ていたよりもすぐに急な坂道があり
良さそうと思っていったら・・・全くダメ〜！
新橋：これはやはりすごい街です。
家賃も高いし、ちょっと裏に入るとこれまた厳しいだろな〜
でも、まずまずの場所を見つけました。内見後交渉に入りま〜す。
東日本橋・・・何かすご〜くさみし感じの街です。
なんで、人がいないんだろうな〜？人が歩いていない。
ビルがたくさんあるのに？？？
こんなにビルがあるのに、食事する店もなく、もちろん居酒屋もない。
何だろう？この街は？そんなこと言ったら、住んでいる人に怒られますが
しかし、人影がない。お店も、個人店が少しある程度で
飲食店は立ち食いそばの小諸そば！（実は昔からのファンです）
（いつか、蕎麦屋のチェーン店も作りたい！）
食事性の高いお店か、弁当屋さん何かだったらいい感じの場所かな〜
水天宮、人形町・・・お隣で歩いても行けてしまいました。
こんなに近いとは思わなかった〜
すごくいい街です。働く人も、住んでいる人もたくさんいて
店もたくさんあります。昔からのお店と、新しいお店が混在。
競争が激しそうですが、それだけ、人が集まる場所なんだろな〜
そして、赤羽。いや〜もうくたくたです。
暑いのなんのって・・・残暑厳しい〜ふらふらになりながら
マックで冷たい100円シェイク！糖分の補給と涼みに！
しばしの休憩。 ここで、内見の申込など電話で打ち合わせ。
そして、地下鉄に乗り、上野から赤羽へ！赤羽の街。
まだ、16時半ですがもういっぱいで地元の人でにぎわうお店が！
そんなお店を覗きながら、物件の周りを探索。
ここの街も面白いんですよね〜！古いお店と新しいお店がほんと混在。
トロ箱さん、扇屋さん、紅とんさん、そして地元うなぎ居酒屋の名店。
新しいお店もいい感じでたくさんできていました。
すごい人がいるんだな〜やっぱり東京はすごい！
そんな一日で最後に十条店に立ち寄り、
駅のホームから30分ほど見ていました。
外から見ますと一番店の状況がよくわかります。
問題点や良いところみんな見えてきます。
良い感じで賑わっていましたが、まだまだ、
頑張らねばいけないところが多々見つかりました。
これから、少しづつ店力をつけることでまだまだ、この店は
良くなります。期待しています。
by tsukumo
本日、申込を入れていたガード下の物件をキャンセル！
ＪＲの高架下で、非常にいい物件です！
公開されていない物件で、わたくしどもの他に1社のみ！
条件さえ出せば、とれる物件です。
間違いなく、良い場所で、こんなところでできればな〜
そんな想いを抱かせる場所です！
何度も周辺も見に行きましたし、絶対やりたいと思っておりました。
何故断ったかと申しますと・・・造作譲渡！この条件です。
当初、１千万円で出ておりましたが、自分の提示は150万。
これでは、話になりませんのでもう一声・・・
現借主さんは、1200万でこの物件の権利を取得。
やめるには、最低でも800万は欲しい！そんなお話です。
仲介業者様が500万までなら、交渉しますとのお話でしたが、
高架下は転貸物件で、保証金や家賃が極端に安く、
魅力的なのですが、元で借りている方が、
この権利を売買するようなそんな、物件となってしまっております。
よくある話です。
良い物件は、このように、権利だけが売買されています。
高く、購入するため、結果として、
回収ができず、また、権利が売買される。
造作譲渡・・・殆どの物件で本来認められておりません。
しかしながら、売買が行われております。
家主さんには話をせず、まず、次の借り手を見つけて交渉し・・・
高く買ってもらえるところに家主さんを紹介して、解約。
確かに、退店する側にとっては、解体の費用がかからず、
逆に、お金をいただけるのですから、ありがたい話ですが・・・
店を始める者にとっては、そのまま使えるのなら別ですが、
ほとんどが使えないパターンが多く、結果として、
初期投資が大きくなり、回収が難しくなります。
結果として、店がうまくいかず、また、造作を売買。
仲介の業者さんだけが、物件が転がり、
物件を回転させることで、手数料収入が入る！
限られた、良い物件は、回転させなければ、
仲介業者さんにとっても、喰いっぱぐれしてしまいます！
ですから、オークションをやったり、公開して買い手を集めます！
このような、流れになっては、良いお店ができませんよね・・・
できにくくなってしまいますよね・・・
本日も、言われてしまいました！
それでも、お金を出してもらえる企業さんはたくさんありますよ！
ですって・・・
そうですか・・・いや〜自分は出しません！
そんなお金を出してやるような、業態・・・
だから、みんな長続きしないんじゃないですか？
お客様に喜んでもらってナンボ！
自分たちのビジネスのスタイルです！
価値を生んでこそ継続したビジネスとなります。
継続して価値を生んでこそ存続できるのです！
間違いない！ by tsukumo
ＪＲの高架下で、非常にいい物件です！
公開されていない物件で、わたくしどもの他に1社のみ！
条件さえ出せば、とれる物件です。
間違いなく、良い場所で、こんなところでできればな〜
そんな想いを抱かせる場所です！
何度も周辺も見に行きましたし、絶対やりたいと思っておりました。
何故断ったかと申しますと・・・造作譲渡！この条件です。
当初、１千万円で出ておりましたが、自分の提示は150万。
これでは、話になりませんのでもう一声・・・
現借主さんは、1200万でこの物件の権利を取得。
やめるには、最低でも800万は欲しい！そんなお話です。
仲介業者様が500万までなら、交渉しますとのお話でしたが、
高架下は転貸物件で、保証金や家賃が極端に安く、
魅力的なのですが、元で借りている方が、
この権利を売買するようなそんな、物件となってしまっております。
よくある話です。
良い物件は、このように、権利だけが売買されています。
高く、購入するため、結果として、
回収ができず、また、権利が売買される。
造作譲渡・・・殆どの物件で本来認められておりません。
しかしながら、売買が行われております。
家主さんには話をせず、まず、次の借り手を見つけて交渉し・・・
高く買ってもらえるところに家主さんを紹介して、解約。
確かに、退店する側にとっては、解体の費用がかからず、
逆に、お金をいただけるのですから、ありがたい話ですが・・・
店を始める者にとっては、そのまま使えるのなら別ですが、
ほとんどが使えないパターンが多く、結果として、
初期投資が大きくなり、回収が難しくなります。
結果として、店がうまくいかず、また、造作を売買。
仲介の業者さんだけが、物件が転がり、
物件を回転させることで、手数料収入が入る！
限られた、良い物件は、回転させなければ、
仲介業者さんにとっても、喰いっぱぐれしてしまいます！
ですから、オークションをやったり、公開して買い手を集めます！
このような、流れになっては、良いお店ができませんよね・・・
できにくくなってしまいますよね・・・
本日も、言われてしまいました！
それでも、お金を出してもらえる企業さんはたくさんありますよ！
ですって・・・
そうですか・・・いや〜自分は出しません！
そんなお金を出してやるような、業態・・・
だから、みんな長続きしないんじゃないですか？
お客様に喜んでもらってナンボ！
自分たちのビジネスのスタイルです！
価値を生んでこそ継続したビジネスとなります。
継続して価値を生んでこそ存続できるのです！
間違いない！ by tsukumo
都心部の飲食用の店舗物件の条件がここ数年急激に上がっています。
都心部に人口が一極集中しており、郊外のマーケットが縮小していることによる影響ではありますが・・・
ことに1階の物件はまず場所が限られており、再開発も進み、小さな物件が少なくなっています。
都心の大型再開発により、巨大タワーができ、六本木ヒルズにはじまり、ミッドタウン、丸の内再開発など、次々と非日常の空間が作られました。
そういったマーケットが巨大化することで、逆に我々の日常マーケットが活きてくるのでありがたいことですが・・・
店舗物件の話に戻りますと、物件価格の高騰は、物件の流通がここ数年かなり変わってきていることも要因です。物件の情報はインターネットの普及により、かなり一般の人（個人）でも入手しやすくなりました。
しかし、不動産業者からすれば、良い物件の確保こそビジネスにつながり、良い物件を確保するために色々な手段が取られています。
その一つに、青田買いとでも言いましょうか、家主さんに解約の話をする前に店舗の買い取りを仲介するビジネスです。
ある業者さんは、造作譲渡という形で、店舗の買い取りを仲介します。
ということを既存の飲食店に営業して、まだ、物件になっていない情報を確保して、売り出します。
買取希望者を募り、買い手が決まった時点で家主さんと交渉して、店舗仲介を行いながら造作譲渡に対する手数料及び仲介手数料を得るというビジネスモデルを作りました。
ある会社は店舗をそのまま、オークションにかけるという手法で、同様に買い手を募ります。
同様の手法で造作譲渡価格を決定し、店舗売買のビジネスモデルを作っております。
どちらの手法も、家主、不動産屋さんにとっては店舗が空いた後、募集広告による費用をかけたり、空いている間のから家賃がなくなり、双方にメリットがあることから、今後もますます普及するビジネスモデルであると思います。
その他にも、良い店舗物件を次々と自社で契約し、開業希望者に対して内外装の設備もすべて作るお手伝いをして、フルリース。
初期投資を抑えた形で出店できるようなサポートを行う会社もあります。
単に、有料物件を次々と抑えて転貸するビジネスモデルを作っている企業様もあります。
以上のような、店舗物件の流通には大きな変化が起こっています。
結果として、物件の確保が難しくなり、更に物件価格の高騰を招き、初期投資の高騰を招いております。飲食店を開業する側にとっては非常に厳しい環境となっています。
しかしながら、需要と供給のバランスがあります。
高い家賃、高い初期投資となれば、当然ながら、業態が限られてきます。
同じような業態ばかりとなれば、上手くいきません。
結果的に適正相場というものが形成されてまいります。
そんな訳で、悲観的な状況とは言えませんが、個人にとってはやはり厳しいのが現状ではあります。
by tsukumo
都心部に人口が一極集中しており、郊外のマーケットが縮小していることによる影響ではありますが・・・
ことに1階の物件はまず場所が限られており、再開発も進み、小さな物件が少なくなっています。
都心の大型再開発により、巨大タワーができ、六本木ヒルズにはじまり、ミッドタウン、丸の内再開発など、次々と非日常の空間が作られました。
そういったマーケットが巨大化することで、逆に我々の日常マーケットが活きてくるのでありがたいことですが・・・
店舗物件の話に戻りますと、物件価格の高騰は、物件の流通がここ数年かなり変わってきていることも要因です。物件の情報はインターネットの普及により、かなり一般の人（個人）でも入手しやすくなりました。
しかし、不動産業者からすれば、良い物件の確保こそビジネスにつながり、良い物件を確保するために色々な手段が取られています。
その一つに、青田買いとでも言いましょうか、家主さんに解約の話をする前に店舗の買い取りを仲介するビジネスです。
ある業者さんは、造作譲渡という形で、店舗の買い取りを仲介します。
ということを既存の飲食店に営業して、まだ、物件になっていない情報を確保して、売り出します。
買取希望者を募り、買い手が決まった時点で家主さんと交渉して、店舗仲介を行いながら造作譲渡に対する手数料及び仲介手数料を得るというビジネスモデルを作りました。
ある会社は店舗をそのまま、オークションにかけるという手法で、同様に買い手を募ります。
同様の手法で造作譲渡価格を決定し、店舗売買のビジネスモデルを作っております。
どちらの手法も、家主、不動産屋さんにとっては店舗が空いた後、募集広告による費用をかけたり、空いている間のから家賃がなくなり、双方にメリットがあることから、今後もますます普及するビジネスモデルであると思います。
その他にも、良い店舗物件を次々と自社で契約し、開業希望者に対して内外装の設備もすべて作るお手伝いをして、フルリース。
初期投資を抑えた形で出店できるようなサポートを行う会社もあります。
単に、有料物件を次々と抑えて転貸するビジネスモデルを作っている企業様もあります。
以上のような、店舗物件の流通には大きな変化が起こっています。
結果として、物件の確保が難しくなり、更に物件価格の高騰を招き、初期投資の高騰を招いております。飲食店を開業する側にとっては非常に厳しい環境となっています。
しかしながら、需要と供給のバランスがあります。
高い家賃、高い初期投資となれば、当然ながら、業態が限られてきます。
同じような業態ばかりとなれば、上手くいきません。
結果的に適正相場というものが形成されてまいります。
そんな訳で、悲観的な状況とは言えませんが、個人にとってはやはり厳しいのが現状ではあります。
by tsukumo
独立開業を目指すにあたり、苦労するのがこの物件の確保。
自分がイメージするような場所を確保することはまず無理と言って良いでしょう。
帯に短したすきに長しで、なかなか巡り合わないものです。
弊社では昨年５軒の出店を行いましたが、これだ！最高だっ！
絶対と思える物件はなかなか出てきません。
１年間探し続けてたったの5軒です。
その中で本当にいい物件は3軒。
私ども仮にもシロートではありません。
もちろん、地域を限定していることもありますが、個人で探すとなったらそれはもう大変です。
当然ながら、地域がもっと限定されるからです。
この辺にと言っても、まず、相場からつかまないといけません。
どの程度の家賃まで出せるのか？ どの程度の売り上げを設定するのかによって違ってきます。
どんな業態かでも違います。
ある、コーヒーチェーン店の開発担当者さんとお話をしましたが、家賃比率は20％までOKとのこと。
私ども居酒屋ではまず考えられません。
大手コーヒーチェーンさんでは売上の設定によって家賃比率は変わるとのお話で、一概に10％以下などの設定はしていないとのお話です。
1000万以上売る店では家賃比率は15％になっても、その他の経費が下がりますから、問題無いということだそうです。
なるほどですね・・・！
物件の調達については非常に難しいものがありますが、また書いていきたいと思います。
by tsukumo
自分がイメージするような場所を確保することはまず無理と言って良いでしょう。
帯に短したすきに長しで、なかなか巡り合わないものです。
弊社では昨年５軒の出店を行いましたが、これだ！最高だっ！
絶対と思える物件はなかなか出てきません。
１年間探し続けてたったの5軒です。
その中で本当にいい物件は3軒。
私ども仮にもシロートではありません。
もちろん、地域を限定していることもありますが、個人で探すとなったらそれはもう大変です。
当然ながら、地域がもっと限定されるからです。
この辺にと言っても、まず、相場からつかまないといけません。
どの程度の家賃まで出せるのか？ どの程度の売り上げを設定するのかによって違ってきます。
どんな業態かでも違います。
ある、コーヒーチェーン店の開発担当者さんとお話をしましたが、家賃比率は20％までOKとのこと。
私ども居酒屋ではまず考えられません。
大手コーヒーチェーンさんでは売上の設定によって家賃比率は変わるとのお話で、一概に10％以下などの設定はしていないとのお話です。
1000万以上売る店では家賃比率は15％になっても、その他の経費が下がりますから、問題無いということだそうです。
なるほどですね・・・！
物件の調達については非常に難しいものがありますが、また書いていきたいと思います。
by tsukumo